Некоторые вопросы добросовестного приобретения имущества

При рассмотрении дел об истребовании имущества из чужого незаконного владения (так называемых виндикационных исков) одним из основных возражений ответчика против требований истца является довод о добросовестном приобретении спорного имущества.

Для того чтобы приобретатель был признан добросовестным, он должен доказать, что:

  1. приобрел спорную вещь возмездно;

  2. он не знал и не мог знать, что имущество было приобретено им не у собственника, а у лица, которое не имело право отчуждать.

В этом случае, по общему правилу, суд отказывает в истребовании имущества у добросовестного приобретателя.

Что касается «возмездности» сделки, то наличие условия об оплате имущества или предоставлении иного встречного исполнения само по себе не делает приобретение имущества возмездным. Если к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения, отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества, то приобретение имущества не будет считаться возмездным. Однако если имущество было внесено в качестве вклада в уставный капитал, то такое приобретение будет считаться возмездным, т.к. в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества. Именно такие разъяснения даны в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 37).

Однако одной возмездности приобретения не достаточно для признания приобретателя добросовестным.

В судебной практике возник вопрос, что понимать под термином «не знал и не мог знать» о незаконном отчуждении имущества. В пункте 38 вышеуказанного совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 высшие судебные инстанции разъяснили свою позицию по этому вопросу:

«Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества».

Таким образом, приобретатель имущества может быть признан добросовестным только, если наряду с возмездностью приобретения:

  1. им были приняты все разумные меры для выяснения законности действий отчуждателя имущества;

  2. сделка по отчуждению имущества имеет единственный дефект – она совершена неуправомоченным отчуждателем. Иные основания для признания сделки недействительной отсутствуют.

Соответственно, если приобретателем не принято указанных разумных мер, то он будет признан недобросовестным, и имущество будет возвращено законному собственнику.

Судебной практикой выработаны определенные признаки, при наличии которых приобретатель может быть признан недобросовестным. При этом наличие отдельных признаков само по себе не является основанием для признания недобросовестности приобретателя, однако несколько признаков в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами могут быть признаны обстоятельствами, свидетельствующими о недобросовестности приобретения.

Вот основные обстоятельства, которые проверяются судами и могут служить основанием для вывода о недобросовестности приобретения:

  1. На момент совершения сделки по приобретению недвижимого имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем, а за иным лицом, либо в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

  2. Совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших сделки по приобретению недвижимого имущества, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними.

  3. Явно заниженная цена сделки. Это обстоятельства определяется судом на основании обстоятельств конкретного дела. Как правило, заниженной признается цена, которая в несколько раз меньше рыночной. При продаже имущества по цене, значительно ниже рыночной, суды нередко приходят к выводу, что оно не являлось собственностью отчуждателя.

  4. «Скорость» совершения сделок и государственной регистрации юридических лиц, участников сделки. Например, сделка между первым и вторым приобретателем совершена менее чем за месяц после совершения сделки между незаконным отчуждателем и первым приобретателем. При этом первый приобретатель зарегистрирован как юридическое лицо непосредственно перед сделкой.

  5. Наличие на земельном участке, по поводу которого был подан иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, объекта незавершенного строительства с неопределенным правовым статусом

Могут быть установлены и иные обстоятельства, свидетельствующие о непринятии приобретателем разумных мер.

В качестве красноречивого примера из судебной практики выявления судами признаков недобросовестности приобретателя имущества может быть рассмотрено дело № А54-4614/2007-С17.

Суть спора.

Фабрика обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к ООО «Э.» об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества в составе: здание производственного корпуса, здание котельной, здание склада.

Иск был мотивирован тем, что ООО «Э.», владеющее спорным имуществом, является его недобросовестным приобретателем.

Суд признал ООО "Э." недобросовестным приобретателем в связи со следующим:

  • договоры купли-продажи, по которым Фабрикой было продано спорное недвижимое имущество ООО "П.", ООО "Ц." и ООО "Д.", были признаны недействительными судом;
  • цена договора купли-продажи, на основании которого ООО "Э." приобрело спорное недвижимое имущество, в несколько раз ниже рыночной стоимости этого имущества;
  • ООО "Г." в короткий срок перепродало ООО "Э." недвижимое имущество, приобретенное у ООО "П.", ООО "Ц." и ООО "Д.";
  • между работниками Фабрики (собственника имущества) и ООО "Э." (приобретателя), которые занимали руководящие должности в данных организациях, были родственные отношения.

При этом договоры купли-продажи, по которым Фабрикой было продано спорное недвижимое имущество ООО "П,", ООО "Ц." и ООО "Д.", были признаны недействительными судом на основании неодобрения указанных договоров как крупных сделок. Учитывая наличие упомянутых родственных отношений, суд признал, что ООО "Э." должно было знать о наличии юридической порочности данных сделок не только после принятия соответствующих судебных актов, но и на момент заключения договора с ООО "Г.".

Дело пересмотрено Президиумом ВАС РФ в порядке надзора, оставлено в силе решение суда первой инстанции (Постановление Президиума ВАС РФ № 8455/10 от 09.12.2010 г.).

Ольга Попова, управляющий управляющий Консалтинговой компании "Лигал Эксперт"

Понравилась статья? Порекомендуйте друзьям:

Подпишитесь на нашу рассылку «Простым языком о важном для бизнеса»

Каждую неделю юридические советы и комментарии для собственников и руководителей бизнеса

Отзывы клиентов