В 2016 году в законодательство об участии в долевом строительстве (Закон №214-ФЗ) внесены масштабные поправки. Изменения, которые вступают в силу поэтапно (с 1 января 2017 г. и с 1 июля 2017 г.), существенным образом могут сказаться как на положении застройщиков, так и дольщиков.

Рассмотрим основные нововведения, которые действуют уже сейчас, а также те, что будут применяться с 1 июля 2017 г.

Поправки, применяемые с 1 января 2017 г.

Законодатель ужесточил требования к информации, которую обязан разместить застройщик

Если ранее застройщик должен был лишь опубликовать в СМИ (либо в Интернете) проектную декларацию, то теперь застройщик обязан иметь собственный сайт, причем право на доменное имя должно принадлежать застройщику либо поручителю.

На сайте застройщика в электронном виде должна быть размещена информация в отношении каждого строящегося объекта. Объем информации, обязательный к размещению, указан в ст. 3.1 Закона №214-ФЗ.

Кроме того, отдельным подзаконным актом утверждены требования к порядку размещения на сайте застройщика информации о многоквартирном доме или ином объекте, строящемся с привлечением денег участников долевого строительства (Приказ Минстроя России от 9 декабря 2016 г. № 914/пр).

За нарушение требований к информации, которую застройщик должен разместить в Интернете, ему грозит штраф от 200 тыс. до 400 тыс. руб. (п. 2 ст. 14.28 КоАП РФ).

Ужесточены положения о проектной декларации

До 2017 года проектная декларация включала в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. С января 2017 г. проектная декларация определяет еще и объем прав застройщика на привлечение денег для строительства объектов.

Кроме того, теперь застройщик должен до того, как заключит договор с первым дольщиком, направить декларацию в региональный надзорный госорган в области долевого строительства.

Отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев будет являться основанием для проведения внеплановой проверки контролирующим органом.

В Челябинской области функции по контролю и надзору в области долевого строительства исполняет Министерство строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области.

Создан компенсационный фонд долевого строительства

Дополнительной гарантией прав дольщиков является мера по созданию компенсационного фонда. Так с 1 января 2017 года в отношении объектов строительства каждый застройщик, привлекающий деньги по договорам долевого участия, обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций дольщикам при банкротстве застройщика либо на финансирование завершения строительства.

Требования к формированию компенсационного фонда предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 7 декабря 2016 г. N 1310 «О защите прав граждан - участников долевого строительства».

Застройщик должен отчислять взносы только в отношении тех домов, по которым первый договор долевого участия зарегистрировали в Росреестре после 1 января 2017 года. Размер отчислений – 1 % от планируемой стоимости строительства. Перечислить такую сумму застройщик должен единовременно до регистрации первого договора долевого участия.

Учредителем фонда выступает Минстрой России.

Законодатель дополнил перечень существенных условий договора

Существенные условия, которые должен содержать договор долевого участия, перечислены в ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Без указания этих сведений договор считается незаключенным.

С 2017 года законодатель дополнил п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. В частности, теперь среди основных характеристик жилого дома указаны не только его площадь и материал стен, но и, например, сейсмостойкость и класс энергоэффективности.

Кроме этого, застройщик обязан прикладывать к договору графический план объекта (схему, чертеж) с расположением по отношению друг к другу частей:

• жилого помещения – комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;

• нежилого помещения – его местоположение на этаже.

Кроме того, застройщик должен указать в договоре определенный набор сведений, если собирается использовать деньги дольщиков на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры или уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию (п. 6 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Установлен момент оплаты по договору долевого участия

До 2017 года законодатель не связывал момент оплаты и регистрации договора. Застройщик мог включить в договор условие о том, что дольщик обязан сначала внести оплату, а потом стороны передадут договор на регистрацию.

Сейчас дольщик обязан платить только после регистрации договора в Росреестре (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Предусмотрены дополнительные гарантии к качеству объекта строительства

Теперь застройщик вместе с объектом обязан передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта, которая содержит необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, о сроке службы объекта и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Застройщики вправе использовать деньги дольщиков для строительства социальных объектов и оплаты целевых кредитов

Перечень целей, куда застройщик вправе потратить деньги дольщиков, перечисляет ст. 18 Закона № 214-ФЗ. С 2017 года этот список существенно расширили. Так, теперь застройщик вправе использовать деньги дольщиков:

1) для возмещения затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство, на регистрацию договоров в Росреестре;

2) для строительства социально значимых объектов – школ, детских садов, дорог, тротуаров, велосипедных дорожек.

Прежняя редакция прямо запрещала застройщику возмещать эти затраты.

Законодатель установил запрет на принятие денег дольщиков при определенных условиях (п. 2-8 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ)

Застройщик не вправе будет принимать деньги дольщиков, если:

1) находится в процессе ликвидации;

2) имеет решение арбитражного суда о введении одной из процедур, которые применяют в деле о банкротстве, либо о приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания;

3) состоит в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей); недобросовестных участников аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды участка;

4) имеет долг по налогам, сборам и иным платежам, который превышает 25 процентов балансовой стоимости активов по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период;

5) привлекает к работе в качестве руководителя и главного бухгалтера лиц с судимостью за экономические преступления или с судебным запретом занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства.

Такие ограничения касаются тех застройщиков, которые привлекают деньги для строительства дома, по которому договор с первым дольщиком зарегистрировали в Росреестре после 1 января 2017 года.

Размер уставного капитала поставят в зависимость от объемов строительства

Законодатель установил минимальный размер уставного капитала застройщика, который зависит от объемов строительства:

Минимальный размер уставного капитала застройщика (руб.)	Максимальная площадь всех объектов долевого строительства застройщика (кв. м)
2 500 000	1500
4 000 000	2500
10 000 000	10 000
40 000 000	25 000
80 000 000	50 000
150 000 000	100 000
400 000 000	250 000
800 000 000	500 000
1 500 000 000	от 500 000

Застройщик не вправе будет принимать деньги дольщиков, если не оплатит уставный капитал в необходимом размере.

Закреплена возможность заключениядоговора поручительства вместо необходимости оплаты уставного капитала

Законодатель разрешил застройщику заключить договор поручительства вместо того, чтобы вносить минимально необходимый уставный капитал. При этом поручитель должен иметь статус юридического лица и соответствовать требованиям, которые предусмотрены в отношении самого застройщика п. 2-8 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ.

Условия договора поручительства установлены в п 4. ст. 15.3 Закона № 214-ФЗ. Например, срок действия поручительства должен быть минимум на два года больше срока, в который застройщик пообещал дольщикам передать объект.

Если застройщик выбирает вместо установленного размера уставного капитала заключить договор поручительства, то он должен:

1) удостоверить его нотариально;

2) заключить его до того, как Росреестр зарегистрирует договор с первым дольщиком;

3) уведомить потенциального дольщика до заключения договора с ним об условиях поручительства и о поручителях (сопоручителях).

Кроме того, при заключении договора поручительства уставные капиталы поручителей и иных связанных лиц будут суммироваться. Законодатель ввел такую схему суммирования уставных капиталов в связи с тем, что, как правило, застройщик это не одно юридическое лицо, а группа компаний. Суммирование уставных капиталов позволит застройщикам выполнять обязательное требование о минимальном размере уставного капитала.

Важным условием является то, что дольщик вправе предъявить любые свои требования на выбор – застройщику или поручителю.

Изменены требования к рекламе застройщика

Теперь застройщик должен будет использовать в рекламе, которая связана с привлечением денег дольщиков, индивидуализирующее коммерческое обозначение.

Кроме того, теперь застройщику запрещено рекламировать объект до того, как он получит заключение регионального надзорного госоргана о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, которые установил Закон № 214-ФЗ.

Предусмотрена возможность применения застройщиком эскроу-счетов

Законодатель разрешил застройщикам с 1 июля 2017 года привлекать деньги дольщиков через размещение их на счетах эскроу. При этом, если застройщик выбирает привлекать деньги на конкретный объект через размещение их на счетах эскроу, то это нужно сделать в отношении всех дольщиков.

Схема применения эскроу-счетов застройщиком выглядит следующим образом:

1) застройщик заключает с банком (эскроу-агентом) целевой кредитный договор на строительство и получает деньги на строительство;

2) дольщик после регистрации договора долевого участия в Росреестре открывает счет эскроу и перечисляет туда полную стоимость за объект;

3) банк блокирует деньги, которые поступили от дольщика;

4) застройщик забирает деньги в течение 10 дней с момента, как представит в банк документ о передаче объекта дольщику.

Будет создан Единый реестр застройщиков

Единый реестр застройщиков – государственный информационный ресурс, в котором будут все застройщики. Сведения из реестра будут общедоступными.

Предполагается, что вести реестр будет вновь созданная Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Светлана Ситдикова,

младший юрисконсульт ООО Консалтинговая компания «Лигал Эксперт»

Возникли вопросы? Звоните: 8 (351) 202-03-62. Пишите: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.. Разберем вашу конкретную ситуацию