С 1 января 2015 г. вступает в силу новая глава 32 Налогового кодекса РФ «Налог на имущество физических лиц». Одновременно утрачивает силу Закон РФ от 09.12.1991 г. № 2003-I «О налогах на имущество физических лиц».

Принципиально меняется подход к определению налоговой базы по налогу на имущество. До сих пор мы платили налоги исходя из инвентаризационной стоимости объекта недвижимости (например, квартиры). И вполне могла сложиться ситуация, когда за большую квартиру в центре города налог оказывался ниже чем за однокомнатную в новостройке на окраине, поскольку инвентаризационная стоимость новой квартиры, как правило, выше, чем квартиры в старом доме пусть даже и в центре.

Теперь налог на имущество будет привязан к кадастровой стоимости объекта. Т.е. смысл закона заключается в том, чтобы максимально приблизить налог к рыночной стоимости имущества, тем самым «восстановив справедливость», как по отношению к государству, перейдя от «виртуальной» инвентаризационной стоимости к рыночной, так и по отношению к налогоплательщикам, для которых размер уплачиваемого налога будет зависеть от количества и качества объектов недвижимости, находящихся в собственности.

Переходный период

Поскольку кадастровая стоимость имущества существенно отличается от инвентаризационной в большую сторону, переход на новый порядок налогообложения будет осуществляться постепенно. Окончательный переход на исчисление налога исходя из кадастровой стоимости объекта произойдет с 1 января 2020 г. До этого времени «старый» налог, исчисленный исходя из инвентаризационной стоимости, будет постепенно увеличиваться на разницу между «новым» и «старым» налогом, умноженную на понижающий коэффициент. При этом в 2015 году этот коэффициент будет равняться 0,2, в 2016 году - 0,4, в 2017 году - 0,6, в 2018 году - 0,8. В 2019 году понижающий коэффициент применяться не будет.

Налоговые ставки и порядок уплаты налога

Под налогообложение попадают жилые дома, комнаты, квартиры, гаражи, машино-места, единые недвижимые комплексы, объекты незавершенного строительства, иные здания, строения, сооружения, а также помещения. При этом жилые строения, расположенные на садовых, дачных земельных участках, участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), отнесены к жилым домам.

Налоговые ставки будут устанавливаться нормативными актами органов власти муниципальных образований. Допускается применять дифференцированные налоговые ставки в зависимости от кадастровой стоимости, вида объекта, его места нахождения, вида территориальной зоны, в границах которых расположен объект. При этом ставки не могут превышать следующих значений:

0,1% - для жилых объектов: квартир, комнат, домов, объектов незавершенного строительства в случае, если их проектируемым назначением является жилой дом, единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом); для хозяйственных построек площадью менее 50 кв.м, расположенных на садовых, дачных земельных участках и участках, предоставленных для ИЖС; для гаражей и машино-мест;

2 % - для «дорогих» объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн. руб. Таким же налогом будут облагаться торговые и административно-деловые центры, офисы, торговые объекты и объекты общепита, находящиеся в собственности физлиц;

0,5 % - для прочих объектов.

Ставку в размере 0,1% муниципалитеты вправе уменьшить до нуля либо увеличить, но не более чем в 3 раза, т.е. до 0,3 %.

Налог необходимо будет уплачивать до 1 октября следующего года на основании налогового уведомления. При этом налоговый орган вправе прислать такое уведомление не более чем за 3 года, предшествующие году, в котором направляется уведомление.

Вычеты по налогу и налоговые льготы

Для жилых помещений установлен размер площади, не подпадающей под налогообложение. Так, в целях определения налоговой базы из площади квартиры будет вычитаться 20 кв.м, комнаты – 10 кв.м, жилого дома –50 кв.м. Для единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), налоговая база, определяемая как его кадастровая стоимость, будет уменьшаться на 1 млн. руб. Органы местного самоуправления вправе увеличить размер указанных вычетов.

Действующие налоговые льготы по налогу на имущество физлиц сохраняются. В частности, речь идет о пенсионерах, инвалидах I и II групп инвалидности, инвалидах с детства, Героях Советского Союза и Героях Российской Федерации и др.

Однако получить такую льготу теперь можно будет только в отношении одного объекта недвижимости каждого вида по выбору налогоплательщика. К видам льготируемых объектов относятся: квартира/комната, жилой дом, гараж/машино-место, хозяйственные постройки площадью менее 50 кв.м, расположенные на садовом, дачном участке или участке, предназначенном для ИЖС.

Таким образом законодатель решил пресечь практику уклонения от уплаты налогов путем оформления квартир на пенсионеров. Обладателям нескольких квартир придется платить налоги. Одновременно указанные правила, по всей видимости, будут способствовать легализации бизнеса по сдаче в аренду жилья. Собственнику квартиры, которая сдается в наем, придется либо платить налог на имущество, либо регистрироваться в качестве ИП на упрощенной системе налогообложения или на патенте, чтобы платить налоги только с дохода.

Налоговые льготы не распространяются на объекты, используемые физическим лицом в предпринимательской деятельности. Это касается, в т.ч., объектов торгового и административного назначения. Т.е. и в этом случае оформление крупного объекта на физлицо не принесет желаемой выгоды.

Для того чтобы воспользоваться налоговой льготой, собственник имущества до 1 ноября текущего года должен подать в налоговый орган уведомление с указанием выбранного объекта. Если налогоплательщик не направит такое уведомление, налоговый орган сам предоставит льготу в отношении того объекта, по которому сумма налога получилась больше.

С учетом установленных налоговых вычетов и льгот граждане, имеющие в собственности одну квартиру, по всей видимости, не ощутят глобального увеличения налогового бремени. Для более обеспеченной категории населения изменения могут оказаться существенными.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

На сегодняшний день государственная кадастровая оценка недвижимости проведена во всех регионах России за исключением новых субъектов – Крыма и Севастополя. Это означает, что местные органы власти уже могут определять налоговую базу исходя из кадастровой стоимости объектов.

В Челябинской области результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений) утверждены приказом Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 24.09.2012 № 133-П.

По словам руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) Игоря Васильева, в начале 2015 года на сайте Росреестра будет запущен новый сервис, где собственники в режиме онлайн смогут узнать кадастровую стоимость своей недвижимости.

Практика по земельным участкам показала, что массовая кадастровая оценка вызвала большое количество нареканий и недовольств со стороны владельцев земельных участков. В большинстве случаев установленная кадастровая стоимость оказалась значительно выше рыночной оценки. Иногда разница составляла 2, 5, 10 раз и даже больше. Все это повлекло за собой массовое оспаривание кадастровой стоимости в судах.

Не исключено, что сейчас собственники недвижимости, узнав о том, какие именно результаты кадастровой оценки утверждены в отношении их объектов, будут также неприятно удивлены.

Что же в этом случае делать?

21 июля 2014 г. в ФЗ «Об оценочной деятельности» внесены изменения, устанавливающие новый порядок оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости.

Физлица вправе оспорить утвержденные результаты в суде или специальной комиссии, созданной при соответствующем Управлении Ростреестра в регионе. Пересмотреть кадастровую стоимость можно в течение 5 лет, но не позднее внесения в кадастр результатов очередной кадастровой оценки, т.е. времени еще достаточно.

В целях пересмотра кадастровой стоимости заявитель должен представить в суд или комиссию отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта, а также экспертное заключение на отчет оценщика.

Установленная в суде или комиссии новая кадастровая стоимость будет применяться в целях налогообложения с 1 января того года, в котором было подано заявление о пересмотре.

Несмотря на то, что в Челябинской области пока не принят нормативный акт о порядке уплаты налога на имущество исходя из кадастровой стоимости, поинтересоваться кадастровой стоимостью своих объектов стоит уже сейчас, чтобы вовремя решить вопрос с ее пересмотром.

Ольга Попова,
управляющий Консалтинговой компании «Лигал Эксперт»

Появились вопросы? пишите: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра., звоните: (351) 216-04-06