Оцените очень интересный кейс от Верховного Суда.

Уплата налога индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, при продаже объектов недвижимости, приобретенных им до получения статуса ИП, всегда вызывала много вопросов.
Фискальное ведомство в этой части последовательно отстаивало свою позицию: применяешь УСН — плати налог по УСН с реализации. Суды придерживались того же мнения.
Однако ВС РФ в определении от 06.03.2018 г. по делу № А53-18839/2016 высказал весьма интересную позицию.

Суть дела

Гражданин в 2008 г. приобрел нежилое помещение. С этого момента и по 2013 г. он сдавал помещение в аренду и добросовестно уплачивал с соответствующего дохода НДФЛ.
В 2009 г. гражданин зарегистрировался в качестве ИП с основным видом деятельности — оптовая торговля офисной мебелью, применял УСН «доходы-расходы». В 2014 году предприниматель реализовал нежилое помещение по договору купли-продажи.
В ходе камеральной проверки декларации по УСН за 2014 г. налоговая инспекция пришла к выводу, что предприниматель неправомерно не уплатил налог с реализации по УСН, поскольку использовал помещение в предпринимательской деятельности, и доначислила 280 тыс. руб. налога, соответствующие пени и штраф.
УФНС, а также все 3 судебные инстанции встали на сторону налогового органа.

С чем не согласился ВС РФ

1. Необходимо исследовать, носила ли деятельность по реализации объектов предпринимательский характер.
Суды поторопились сделать вывод о предпринимательском характере деятельности по приобретению и реализации объектов недвижимости. В частности, в отношении деятельности по приобретению и реализации объектов недвижимости вывод о ее предпринимательском характере может быть сделан с учетом множественности (повторяемости) данных операций, непродолжительного периода времени нахождения имущества в собственности гражданина. Бремя доказывания этих обстоятельств лежит на налоговом органе.

2. Каковы были предшествующие действия гражданина и налогового органа?
Помещение приобретено задолго до регистрации в качестве ИП, непосредственно для ведения торговой деятельности не использовалось, сдавалось в аренду 3-м лицам. Гражданин декларировал полученный от аренды доход в соответствующих декларациях по НДФЛ.
Налоговый орган знал о природе дохода, декларируемого в декларациях по НДФЛ, однако сомнений в правильности уплаты НДФЛ не выражал, продолжал принимать декларации по НДФЛ и налоговые платежи, не проводя контрольные мероприятия и не уведомляя о необходимости применения специального налогового режима.

3. Правомерные ожидания налогоплательщика и соблюдение принципа правовой определенности.
Налогоплательщик вправе предполагать, что если налоговый орган не обращается к нему за объяснениями или документами, подтверждающими декларируемые налоги, то у налогового органа нет сомнений в правильности уплаты налогов. Иное означало бы нарушение принципа правовой определенности и вело бы к произволу налоговых органов (определение КС РФ от 12.07.2006 № 267- О).

Важный вывод от ВС РФ: вопрос законности доначисления налога по УСН с продажи недвижимого имущества, как с предпринимательской деятельности, напрямую зависит от того, имел ли налоговый орган достаточную информацию в период сдачи имущества в аренду для того, чтобы квалифицировать данную деятельность, как предпринимательскую, и воспользовался ли он данной информацией для того, чтобы предложить предпринимателю уплачивать налоги с учетом такого характера деятельности.

В итоге дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.