Вопрос уплаты земельного налога либо внесения арендной платы за землю все больше и больше волнует собственников и арендаторов земельных участков. Если вы относитесь к той либо другой категории пользователей, считаете ли вы адекватным размер платы за землю?

Не секрет, что в основе платы за землю (будь то земельный налог или арендная плата) лежит кадастровая стоимость вашего земельного участка, соответственно, если кадастровая стоимость необоснованно завышена, то вы вынуждены платить больше и не знаете, как снизить несправедливое налоговое бремя.

Например, земельный участок в центре г. Челябинска площадью порядка 4 га, земельный налог составлял около 400 тыс. руб. в квартал или 1,2 млн. руб. в год, а с 2011 г. в связи с изменением местного законодательства в части установления коэффициентов, связанных с видами разрешенного использования земельного участка, налог вырос до 3,4 млн. руб. в год.

Теперь вопрос: что со всем с этим можно сделать?

Ответ, казалось бы, лежит на поверхности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса устанавливает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Т.е., определяй рыночную (она, скорее всего, будет ниже кадастровой, в некоторых случаях на порядок) и обращайся в Росреестр с требованием изменить кадастровую, сделав ее равной рыночной. Но не тут-то было.

Ранее п. 3 ст. 66 Земельного кодекса устанавливал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Только непонятно, в каких. Поэтому органы кадастра разводили руками и говорили: «У нас нет порядка определения кадастровой стоимости, если установлена рыночная». И суды, к сожалению, их поддерживали. Как всегда за все отвечал налогоплательщик.

Теперь Росреестр, отказывая в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, ссылается на необходимость изменения достоверности определения кадастровой стоимости и на новые специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 167-ФЗ) были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно, включена новая глава III.1. «Государственная кадастровая оценка».

Однако новые правила распространяются на будущие отношения, т.е. если в будущем на территории вашего субъекта РФ будут утверждены новые результаты кадастровой оценки земли, то вы сможете оспорить эти результаты, руководствуясь новым порядком.

Но что делать большинству владельцев земельных участков сейчас?

Многие предпринимают попытки решить вопрос в судебном порядке, по-разному формулируя свои требования и приводя различные основания.

До сих пор судебная практика складывалась не в пользу владельцев земельных участков.

Многие суды занимали позицию, согласно которой при несогласии заявителя с результатами государственной кадастровой оценки земельного участка, утвержденными актом государственного органа субъекта РФ и внесенными в кадастр, по мотивам несоответствия такой кадастровой оценки рыночной стоимости земельного участка, предметом оспаривания может являться только акт органа исполнительной власти субъекта РФ об утверждении результатов кадастровой оценки. Находились и иные основания для отказа в удовлетворении исковых требований.

Возникал вопрос: как вообще при нынешнем законодательстве отстоять свои права и «приравнять» кадастровую стоимость к рыночной?

В этой связи многие специалисты, затаив дыхание, следили за делом ООО «Аверс», которое было передано для рассмотрения в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ.

И вот наконец-то постановление Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. по делу № А27-4849/2010 опубликовано на сайте суда.

В этот раз высшая судебная инстанция повернулась в сторону владельцев земельных участков. В постановлении содержатся ответы на ряд ключевых вопросов, которые волновали многих.

Выводы, которые следуют из Постановления Президиума ВАС РФ:

1. Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашего земельного участка не соответствует его рыночной стоимости (существенно выше), вы можете в судебном порядке оспорить эту стоимость, даже если договоры на выполнение работ по определению кадастровой стоимости в отношении вашего земельного участка были заключены до 1 октября 2010 г.

Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

2. Между кадастровой и рыночной стоимостью имеется связь, что следует из действующих нормативных актов.

3. Свои права как владельца земельного участка вы можете защитить только посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости в части сведений о кадастровой стоимости вашего земельного участка.

Достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

4. Спор разрешается в обычном исковом производстве.

Спор о кадастровой стоимости земельного участка не подлежит рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, такой спор решается в порядке искового производства, а не в порядке обжалования акта государственного органа. Это означает, что заявителю не надо искусственно создавать ситуацию и получать отказ органов кадастра, для того чтобы не пропустить 3-месячный срок, установленный для обжалования решений и действий государственных органов.

5. Для разрешения вопроса по существу вам не требуется обжаловать акт государственного органа субъекта РФ, которым утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков.

6. Суд может назначить экспертизу отчета оценщика, выполненного по вашему заказу.

При существенном расхождении между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном независимым оценщиком по заказу владельца земельного участка, суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его проверки.

7. Из решения суда должна прямо следовать обязанность органа кадастрового учета изменить кадастровую стоимость.

Установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. Т.е., вам не потребуется совершать дополнительные действия для того, чтобы внести соответствующие изменения в кадастр.

Вместе с тем, окончательная точка еще не поставлена. Дело, которое пересматривалось в надзоре, направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию. Какие выводы сделает суд при новом рассмотрении дела?

Кроме того, следует отметить, что ряд других дел, касающихся оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, в настоящее время находятся в надзорной инстанции. Все они были приостановлены до момента опубликования постановления Президиума ВАС РФ по делу ООО "Аверс". Посмотрим, как суд выскажется по ним.

Если вас заинтересовал вопрос изменения кадастровой стоимости вашего земельного участка звоните нам по тел. +7 (351) 202-03-62, 261-31-11, Попова Ольга Игоревна, Екимова Екатерина Викторовна. Вы также можете написать на электронную почту: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.