30 мая 2013 г. по инициативе Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Южно-уральской торгово-промышленной палаты состоялся круглый стол «Кадастровая стоимость: проблемы определения, оспаривания. Пути совершенствования механизма определения стоимости объектов, с целью налогообложения».

Тема наболевшая, поскольку повышение кадастровой стоимости земельных участков коснулось практически всех, и бизнес, и граждан, а с 1 января 2014 г. для многих станет «открытием» новая кадастровая стоимость их объектов недвижимости, включая квартиры и частные дома.

Несмотря на многочисленность споров по установлению кадастровой стоимости земельных участков в арбитражном суде и, казалось бы, сложившуюся судебную практику, вопросы по-прежнему остаются. Именно поэтому выступление на круглом столе заместителя председателя Арбитражного суда Челябинской области Полич Светланы Байрамовны с докладом «Новые аспекты арбитражной практики по пересмотру кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельных участков)» вызвало большой интерес участников.

Буквально с апреля текущего года изменилась судебная практика в части необходимости подтверждения достоверности отчета об оценке экспертным заключением СРО, в которой состоит оценщик. Отныне наличие такой экспертизы признается судами обязательным.

Много вопросов вызывает дата, на которую необходимо определять рыночную стоимость земельного участка. Светлана Байрамовна обратила внимание на одно из арбитражных дел, которое передано для пересмотра в порядке надзора в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (определение от 12.04.2013 по делу № А11-5098/2010) в целях формирования единообразия судебной практики.

При рассмотрении указанного дела в порядке надзора суд предполагает определить позицию Президиума по 2-м важным вопросам:

1. какую дату следует рассматривать как дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости и, следовательно, как дату, по состоянию на которую должна устанавливаться рыночная стоимость объекта;
2. на какую дату необходимо определять рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности вновь образуемых земельных участков.

Ответ на второй вопрос представляется крайне важным, поскольку ситуаций в практике, когда происходит деление земельного участка и образование из него новых участков, множество. И если для старого участка дата определения рыночной стоимости понятна, то для вновь образованных возникает вопрос, т.к. они сформированы уже после того, как были получены результаты кадастровой оценки земель.

В определении о передаче дела в Президиум звучит очень здравая мысль по поводу того, что поскольку при определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка (а он был рассчитан и утвержден в соответствии с теми данными, которые использовались при проведении государственной кадастровой оценки земель до существования нового участка), то и датой определения рыночной стоимости нового участка можно считать дату установления кадастровой стоимости преобразуемого участка. Иными словами, деление земельного участка само по себе не может устанавливать иную дату определения рыночной стоимости вновь образованных земельных участков. Правда, параллельно возникает другой вопрос. В этом случае рыночная стоимость должна будет устанавливаться в отношении объекта, не существовавшего на соответствующую дату.

Дело будет рассмотрено в Президиуме Высшего Арбитражного Суда РФ 25 июня 2013 г. Будем следить за результатом рассмотрения.

Кочнева Татьяна Сергеевна, начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Челябинской области регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в своем докладе поделилась статистическими данными, связанными с пересмотром кадастровой стоимости земельных участков на территории Челябинской области.

На сегодняшний день в Росреестр поступило 270 вступивших в силу решений суда по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной оценки. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и установленной судом рыночной стоимостью по земельным участкам, в отношении которых на сегодняшний день приняты решения суда, составляет 25 млрд. рублей. Потери бюджета – порядка 400 млн. рублей, правда,Татьяна Сергеевна не назвала цифру, на сколько доходы бюджета первоначально увеличились за счет массового изменения кадастровой стоимости с 01.01.2012 г.

Остановилась Татьяна Сергеевна и на порядке обжалования результатов государственной кадастровой оценки в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Челябинской области. Как известно, обжалование в комиссию для большинства владельцев земельных участков на территории Челябинской области не возможно в связи с тем, что в этой части закон для нас в силу не вступил. Приведенные Татьяной Сергеевной цифры только подтвердили это.

Всего в 2013 г. в комиссию поступило 10 заявлений об оспаривании кадастровой стоимости 15 земельных участков. Все отклонены по причине, изложенной выше.

В прошлом году завершились работы по актуализации земель водного фонда и земель сельхозназначения. По этим земельным участкам обращение в комиссию еще возможно до сентября-октября 2013 г. Соответствующие результаты кадастровой оценки утверждены в феврале и марте 2013 г.

В 2013 за счет средств бюджета Челябинской области планируется проведение работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения (приказ Минпрома от 22.01.2013 № 5-П). Видимо, волна, поднятая садоводами и дачниками, недовольными результатами новой кадастровой оценки, увеличившей их налоговые обязательства в сотни и тысячи раз, заставила органы власти предпринять соответствующие действия.

Мало кто знает, что по объектам капитального строительства, в т.ч. по квартирам и частным домам, работы по государственной кадастровой оценке также завершены. Результаты оценки утверждены приказом Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 24.09.2012 № 133-п и опубликованы в специализированном выпуске газеты «Южноуральская панорама» 04.10.2012 г. Это означает, что по состоянию на сегодняшний день срок обращения в комиссию по пересмотру результатов кадастровой оценки уже истек. Пересмотр возможен только в судебном порядке.

Между тем, полученные результаты вызывают множество нареканий. Эта тема также стала предметом обсуждения участников круглого стола. В частности, участники подчеркивали, что при оценке объекта капитального строительства учитывалась также стоимость земельного участка, что, естественно, привело к необоснованному увеличению кадастровой стоимости. И это при том, что кадастровая стоимость земельных участков ранее определялась отдельно.

Позицию налоговых органов в связи с массовым пересмотром кадастровой стоимости земельных участков выразил Загер Алексей Владимирович, заместитель руководителя Управления Федеральной налоговой службы по Челябинской области. Однако на острый вопрос по поводу даты применения кадастровой стоимости земельного участка, установленной в судебном порядке, в целях налогообложения Алексей Владимирович четкого ответа дать не смог, сославшись на запрос, сделанный УФНС по Челябинской области в Минфин, и не получение ответа до настоящего времени.

Далее участники круглого стола обсудили роль оценщиков в процессе установления кадастровой стоимости в размере рыночной оценки и проблему двух видов экспертизы отчетов об оценке.

Своим опытом поделились Вдовина Татьяна Викторовна, зам. начальника Управления экспертизы, начальник отдела оценки, региональный представитель НП «Саморегулируемой Межрегиональной Ассоциации Оценщиков» (НП «СМАО»), Петровская Елена Владимировна, генеральный директор НП «Ассоциация Российских Магистров Оценки» г. Москва (НП «АРМО»), Шарипов Юрий, представитель саморегулируемой организации «Экспертный совет» г. Москва и др.

По итогам круглого стола участниками были одобрены рекомендации, выработанные на Заседании Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости совместно с координационным советом Арбитражного суда Челябинской области по вопросам «Кадастровая стоимость: проблемы определения, оспаривания. Пути совершенствования механизма определения стоимости объектов, с целью налогообложения».

Ольга Попова, управляющий Консалтинговой компании «Лигал Эксперт»

появились вопросы? пишите: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра., звоните: (351) 216-04-06