С момента передачи дел об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судам общей юрисдикции в судебной практике начались разброд и шатание: сначала безоговорочное принятие доводов заявителей вслед за арбитражными судами, затем при тех же самых обстоятельствах поголовный отказ в удовлетворении требований и возложение на заявителей дополнительного бремени доказывания.

В связи с этим, как никогда, предпринимательское сообщество и суды с нетерпением ждали разъяснения высшей судебной инстанции.

И вот в конце июня 2015 г. Пленум ВС РФ наконец-то принял долгожданное постановление (№ 28 от 30.06.2015 г.«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

К счастью, выводы Верховного Суда порадовали.

1. ВС РФ поставил точку в спорном вопросе о том, кто может обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Это может быть любое лицо, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости. Помимо текущих собственников объектов недвижимости ВС РФ назвал:

1. арендаторов;
2. бывших собственников объектов недвижимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление;
3. участников долевой собственности. При этом такие участники вправе подать заявление независимо от согласия других сособственников;
4. лиц, имеющих исключительное право выкупа или аренды земельного участка.

В отношении последней категории лиц - особенно отрадно, т.к. им, с одной стороны, труднее всего было доказать суду свою заинтересованность в оспаривании кадастровой стоимости. С другой стороны, заключение договора купли-продажи по «старой» стоимости в последующем с высокой долей вероятности влекло за собой отказ в изменении цены договора в случае пересмотра кадастровой стоимости в судебном порядке.

2. Ссылаясь на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость, ВС указал, что необходимо понимать под этой датой:

1. для учтенных в кадастре объектов, как попавших, так и не попавших в перечень для государственной кадастровой оценки, датой определения кадастровой стоимости является дата составления перечня;
2. для новых объектов и вновь выявленных объектов, которые ранее не были учтены, такой датой будет дата внесения в кадастр недвижимости сведений об объектах;
3. в случае изменения качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости, датой определения стоимости будет дата внесения в кадастр сведений о таких изменениях. При этом дата не меняется, если это не повлекло за собой изменения кадастровой стоимости.

3. Суд указал, что можно оспорить даже архивную стоимость, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

4. ВС РФ разрешил важный вопрос, касающийся оценки судом отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

При рассмотрении дела суд должен проверить отчет об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности. Если у суда возникли сомнения в обоснованности отчета, то суд обязан вынести эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались (в начале этого года сложилась порочная практика, когда заявители, только прочитав решение, узнавали, что судью не устроил отчет об оценке).

Суд может вызвать оценщика в качестве свидетеля, если возникла потребность устранить неясности положений отчета, а также эксперта СРО, давшего положительное заключение на отчет. При этом положительное заключение СРО не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

С целью установления реальной рыночной стоимости, а также проверки отчета оценщика суд вправе назначить экспертизу по делу, в т.ч. по своей инициативе.

На основании имеющихся в деле доказательств суду дано право установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, у заявителя вместо безусловного отказа в удовлетворении требований появились все шансы добиться установления рыночной стоимости объекта недвижимости в ходе судебного разбирательства, даже если отчет об оценке имеет существенные дефекты.

5. С учетом изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности» ВС обратил внимание судов, что решение суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должно содержать данные о величине новой кадастровой стоимости, дате подачи заявления о пересмотре (поскольку это прямо влияет на дату начала применения новой стоимости), а также в случаях, когда к моменту вынесения решения уже проведена очередная государственная кадастровая оценка, период действия определенной судом кадастровой стоимости.

При этом с учетом того, что для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления признается дата обращения в Комиссию, а не в суд, если потом потребовалось судебное обжалование.

6. Ну и, пожалуй, самый главный вопрос, который разрешил ВС РФ, – применение установленной кадастровой стоимости в целях, установленных законом.

ВС еще раз подтвердил, что в целях налогообложения установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в кадастр. При этом суд напомнил, что если нормативный акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости опубликован, к примеру, 15 декабря 2014 года, то для целей налогообложения он подлежит применению с 1 января 2016 года.

Помимо этого ВС РФ наконец-то разрешил спор в отношении арендаторов и лиц, желающих выкупить объект недвижимости, указав, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в кадастр, как это и указано в ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Таким образом, арендаторы, установившие рыночную стоимость в отношении арендуемых объектов недвижимости, смело могут требовать от собственников, в т.ч. публичных, ретроспективного пересчета арендной платы.

Управляющий Консалтинговой компании «Лигал Эксперт»
Ольга Попова

Появились вопросы? Звоните: 8 (351) 216-04-06, пишите на Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.