Как уменьшить кадастровую стоимость земли после 22.07.2014?

Начавший было терять актуальность вопрос пересмотра кадастровой стоимости получил новое развитие.

22 июля 2014 г. всупили в силу изменения в Закон об оценочной деятельности, устанавливающие новые правила государственной кадастровой оценки недвижимости и новые правила пересмотра кадастровой стоимости (Федеральный закон № 225-ФЗ от 21.07.2014).

Сразу обращу внимание, что закон распространяется не только на земельные участки, но и на любые объекты недвижимости. Это имеет значение в свете последних изменений по налогу на имущество. Напомню, что в отношении ряда объектов недвижимости уже установлены правила исчисления налога исходя из кадастровой стоимости объекта. И сдерживает применение этих правил лишь отсутствие утвержденных Заксобранием Челябинской области ставок по налогу, а также конкретного перечня объектов, подпадающих под новое налогооблождение.

Что же изменилось в части проведения государственной кадастровой оценки?

Законодатели преследовали цель минимизировать ошибки, которые возникают при проведении массовой оценки, и, соответственно, снизить количество споров. Достаточно вспомнить последнюю кадастровую оценку земель населенных пунктов в Челябинской области. До сих пор ее результаты в массовом порядке оспариваются в суде. При этом устанавливаемая судом рыночная стоимость в 2, 5, 7, а то и 10 раз меньше утвержденной кадастровой оценки.

Как же теперь планируется этого избежать?

Новые правила предусматривают:

• Обязательную публикацию решения исполнительного органа субъекта РФ (в нашем случае Минпрома Челябинской области) о проведении работ по кадастровой оценке. Информация размещается на официальном сайте органа. Теперь закон четко предусматривает, как часто может проводиться оценка: не реже, чем раз в 3 года, но не чаще 1 раз в 5 лет с даты проведения последней кадастровой оценки.

  Учитывая, что земли населенных пунктов оценивались в Челябинской области по состоянию на 01.01.2010 г., в ближайшее время можно ожидать принятия решения о проведении новой кадастровой оценки.

• Размещение предварительного отчета оценщика после завершения работ по оценке в фонде данных государственной кадастровой оценки и предоставление открытого доступа к отчету всем заинтересованным лицам в течение 20 рабочих дней. Информация об этом также публикуется на официальном сайте.
• Право любого заинтересованного лица представить свои замечания на отчет, т.е. возразить еще до того, как будут утверждены результаты кадастровой оценки, в течение срока предоставления открытого доступа к отчету.

• Обязанность оценщика рассмотреть замечания, и даже если они не приняты, указать на наличие таких замечаний в справке к окончательному отчету. На рассмотрение замечаний и внесение правок оценщику дается в общей сложности 35 рабочих дней: в течение срока размещения предварительного отчета + 15 рабочих дней после.

Это, безусловно, положительные изменения. Однако практика покажет, насколько они будут эффективны. Ведь, с одной стороны, предприниматели должны будут сами позаботиться о себе и вовремя отслеживать размещаемую информацию. С другой стороны, встанет вопрос, хватит ли оценщику 35 рабочих дней, чтобы объективно отработать все поступившие замечания.

На тот случай, если ваши замечания так и не будут учтены, либо вы просто пропустите первый этап, вы сможете воспользоваться процедурой пересмотра кадастровой стоимости, но по-новому.

Что изменилось?

1. Прямо в суд теперь могут обратиться только физические лица. Компаниям - дорога в комиссию, которую создает Росреестр.

   Закон никак не высказался в отношении индивидуальных предпринимателей. Куда они относятся? К физлицам или юрлицам?

   В данном случае можно на время забыть о статусе предпринимателя, ведь в правоустанавливающих документах на объект недвижимости отсутствует указание на ИП, и идти прямо в суд.

   Установлено 2 основания пересмотра кадастровой стоимости:

   • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
   • определение в отношении объекта рыночной стоимости на дату проведения кадастровой оценки.

2. Пересмотреть кадастровую стоимость теперь можно в течение 5 лет, но не позднее внесения в кадастр результатов очередной кадастровой оценки.

3. В состав комиссий по пересмотру кадастровой стоимости теперь должны входить «представители предпринимательского сообщества». Правда, требования к кандидатурами и порядок их представления еще только предстоит утвердить Минэкономразвития, а до этого момента комиссии будут работать в прежнем составе.

4. В суд компания сможет обратиться только случае, если комиссия не рассмотрела заявление в установленный срок либо отклонила заявление.

5. Достоверность отчета оценщика теперь в обязательном порядке должна подтверждаться положительным экспертным заключением, обязанность представить которое возложена на заявителя.

НО! Все эти новшества по-прежнему не распространяются на пересмотр результатов предыдущей кадастровой оценки, в частности, оценки земель населенных пунктов, которая была выполнена в Челябинской области по состоянию на 01.01.2010 г. В законе № 225-ФЗ об этом нет специальной оговорки, однако Управление Росреестра по Челябинской области ссылается на предыдущий закон о внесении изменений в закон об оценочной деятельности (№ 167-ФЗ от 22.07.2010 г.), который впервые установил правила оспаривания в комиссиях.

В настоящее время в Челябинской области в комиссию следует обращаться только по:

• объектам капитального строительства;
• землям водного фонда;
• землям сельхозназначения;
• землям садоводческих, огороднических и дачных объединений.

По всем остальным категориям земель новый порядок пересмотра будет применяться уже после очередной кадастровой оценки. Кстати, по землям промышленности решение о проведении новой оценки принято уже в этом году (приказ Минпрома от 04.02.2014 № 22-П). По землям населенных пунктов с учетом 5-летнего срока можно ожидать принятия решения в следующем.

Закончить обзор изменений хотелось бы положениями, которые меня как практика особенно порадовали.

До настоящего времени самым больным вопросом после установления в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной был вопрос ее применения в целях налогообложения. Позиция ФНС, Минфина и судов сводилась к тому, что новая стоимость должна применяться с 1 января года, следующего за годом вступления в силу судебного акта, установившего эту стоимость.

На практике это означало, что если решение суда вступило в силу, например, в январе 2013 г., то в целях исчисления земельного налога новая кадастровая стоимость могла применяться только с 1 января 2014 г., т.е. собственник земельного участка должен был еще целый год платить налог в завышенном размере. Проблема заключалась еще и в том, что в таких случаях без вины виноватый заявитель полностью зависел от расторопности суда и поведения остальных участников процесса: как быстро суд назначит судебное заседание, не пойдет ли судья в отпуск в период рассмотрения дела, не подаст ли ответчик апелляционную жалобу, в связи с чем вступление в силу решения суда благополучно перейдет на следующий год, и т.п.

Теперь закон установил правило о применении кадастровой стоимости, установленной судом либо комиссией, с 1 января того года, в котором было подано заявление (!). При этом, что особенно приятно, это правило действует уже сейчас, в отношении заявлений, которые поданы после даты вступления в силу закона, либо поданы до вступления, но не рассмотрены на дату вступления.

Таким образом, у того, кто еще хочет уменьшить земельный налог с 2014 г., есть все шансы успеть это сделать.

Кстати, в случае технической ошибки теперь также не должно быть споров. Если кадастровая стоимость была изменена вследствие исправления технической ошибки, она подлежит применению с момента, когда такая ошибка была допущена, а не с момента, когда Росреестр внес соответствующие исправления.

Ольга Попова,
управляющий Консалтинговой компании «Лигал Эксперт»

Появились вопросы? пишите: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра., звоните: (351) 216-04-06