Минфин РФ прокомментировал вопрос включения в состав доходов лица, сдающего в аренду помещения и применяющего упрощенную систему налогообложения (объект - "доходы"), сумм поступающих от арендаторов в счет возмещения стоимости коммунальных услуг (письмо от 11 марта 2012 г. N 03-11-11/72).

В рассматриваемой ситуации коммунальные и эксплуатационные услуги включались в состав переменной части арендной платы. Арендаторы уплачивали по счетам, к которым прилагались копии счетов ресурсоснабжающих организаций. Денежные средства, полученные от арендаторов, арендодатель-упрощенец перечислял обслуживающим организациям в счет оплаты коммунальных услуг.

Казалось бы, какой доход? Но, отвечая на вопрос, Минфин был краток и категоричен. Выручка от реализации упрощенца с объектом «доходы» определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги).

Следовательно, суммы платежей арендаторов за жилищно-коммунальные услуги, поступающие арендодателю-упрощенцу, должны учитываться в составе его доходовпри определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Следует отметить, что Минфин в своем письме лишь отразил тенденции судебной практики по данному вопросу, которая, к сожалению, складывается не в пользу налогоплательщиков.

Доводы упрощенцев о том, что суммы, полученные от арендаторов в качестве возмещения за коммунальные услуги, не должны учитываться в налоговой базе единого налога, поскольку не являются доходами предприятия, судами не принимаются.

Применение организациями упрощенной системы налогообложения предусматривает их освобождение от обязанности по уплате ряда налогов. При этом организации сами решают, как объект налогообложения им выбрать: «доходы» или «доходы минус расходы».

Выбирая «доходы», налогоплательщик должен понимать, что в этом случае в налогооблагаемую базу в целях уплаты налога попадут все поступления от его клиентов, а вот какие-либо расходы он учесть не сможет.

Как отмечают суды, поскольку к арендодателю-упрощенцу регулярно поступает оплата в виде стоимости оказываемых коммунальных услуг, то фактически он получает экономическую выгоду в денежной форме от сдачи в аренду имущества, часть которой имеет целевой назначениеи направляется арендодателем на содержание сдаваемого в аренду имущества.

Кроме того, арендодатель, оплачивая коммунальные и иные связанные с содержанием недвижимости услуги, как собственник исполняет собственную обязанность,возлагаемую на него законом и договорами с организациями, оказывающими эти услуги. Арендаторы стороной в данных договорах не являются, каких-либо обязательств по ним не имеют. Платежи арендодателем производятся от своего имени и в своих интересах, а договоры с организациями, предоставляющими услуги связи, энергоснабжения и коммунальные услуги, существуют не зависимо от заключения договоров с арендаторами.

Принимая во внимание данные обстоятельства, суды приходят к выводу, что денежные средства, получаемые арендодателем-упрощенцем от арендаторов в качестве компенсации его расходов на содержание недвижимого имущества, являются доходом и подлежат включению в налогооблагаемую базу. См, например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 4 мая 2009 г. N Ф03-1657/2009, Постановление ФАС Поволжского округа от 4 октября 2007 г. по делу N А57-9388/06.

Учитывая сказанное, упрощенца «на доходах» не спасет и разделение в договоре арендной платы и коммунальных платежей. Даже если коммунальные платежи не включаются в арендную плату, а порядок их компенсации прописан в договоре отдельно, такая компенсация все равно будет рассматриваться как доход.

Единственным способом сэкономить для арендодателя-упрощенца является прямая оплата арендаторами коммунальных и иных платежей (или хотя бы их части) в ресурсоснабжающие организации на основании счетов, выставленных непосредственно арендаторам, если, конечно, такая организация деятельности возможна.

Попова Ольга Игоревна, управляющий Консалтинговой компании "Лигал Эксперт"