Ваше предприятие владеет земельным участком или даже несколькими?

Представляем ваши чувства, когда вам бухгалтер принес на подпись декларацию по земельному налогу за 2012 г. или новый расчет по арендной плате за землю. Во сколько раз выросли цифры? В 1,5, 2, а может быть в 10 раз?

Возмущению предпринимателей нет предела. Кто-то даже подумывает о закрытии бизнеса.

В чем же причина, и что можно сделать в этой ситуации? Давайте попробуем разобраться.

1. Почему изменилась плата за землю?

В 2011 г. Правительство Челябинской области утвердило новые результаты кадастровой оценки земли на территории Челябинской области. Именно кадастровая стоимость земельного участка является основой для исчисления земельного налога и арендной платы за землю.

Постановление, которое коснулось большинства предпринимателей, - это Постановление Правительства Челябинской области от 17.08.2011 № 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области".

Результаты новой кадастровой оценки повергли в шок многих владельцев земельных участков. Однако вряд ли вы сможете услышать внятное объяснение от органов власти, почему так сильно отличается новая кадастровая стоимость от прежних показателей. Как правило, ссылаются на погрешности массового метода оценки.

Из собственного опыта можем сказать, что помимо погрешностей, естественных при массовой оценке, оценщиками при подготовке отчетов об оценке были допущены серьезные нарушения, которые повлияли на конечные результаты.

2. Что же теперь делать владельцам земельных участков? Как можно уменьшить плату землю?

Первый вариант – проверить. Возможно, в отношении вашего конкретного участка допущена техническая ошибка. Однако это все же большая редкость.

Второй вариант – изменить вид разрешенного использования. Например, в кадастре у вас значится один вид разрешенного использования, а по факту земельный участок используется совсем для других целей. При этом если вы поменяете вид разрешенного использования, то удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по данному виду окажется значительно ниже того, который у вас сейчас. За счет этого вы получите уменьшение кадастровой стоимости.

Неплохой вариант, однако, далеко не для всех земельных участков применим, а если даже применим, то далеко не всегда эффективен, т.к. значение нового удельного показателя может отличаться от «старого» лишь на 10-20 %.

Третий вариант – установить кадастровую стоимость в размере рыночной оценки.

Как показывает практика, это самый действенный и работоспособный вариант. В ряде случаев рыночная оценка оказывается даже ниже, чем «старая» кадастровая. Т.е., экономия в платежах за землю на лицо!

3. Как приравнять кадастровую стоимость к рыночной?

В будущем такой вопрос будет решаться в специально созданной административной комиссии. Однако в настоящее время для владельцев земельных участков на территории Челябинской области единственным вариантом является обращение в суд.

Для того чтобы установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной оценки в судебном порядке, необходимо обратиться к независимым оценщикам с целью определения рыночной стоимости.

Суть судебного оспаривания кадастровой стоимости заключается в следующем. Владелец земельного участка доказывает суду, что кадастровая стоимость его участка существенно выше рыночной (в этом и есть нарушение прав истца) и просит установить кадастровую стоимость в размере произведенной рыночной оценки. И здесь самым важным моментом является дата определения рыночной стоимости.

4. На какую же дату следует делать рыночную оценку?

Для того чтобы доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной, необходимо представить суду рыночную оценку на ту же дату, на которую была определена кадастровая стоимость. Иначе эти две величины невозможно будет сравнить.

Если ваш участок образован до 01.01.2010 г., относится к землям населенных пунктов, и после 01.01.2010 г. вы не меняли его вид разрешенного использования, а также не проводили иных преобразований, то датой определения рыночной стоимости будет 01.01.2010 г. Именно по состоянию на эту дату определялась кадастровая стоимость при массовой оценке.

Если ваш участок образован позже, либо с ним производились какие-либо изменения, дата оценки будет иной. Необходимо тщательно изучить документы, прежде, чем заказывать оценку.

В любом случае не лишним будет сделать запрос в Управление Росреестра по Челябинской области.

5. Могут ли другие участники дела оспорить ту оценку, которую вы представили в суд?

Могут, но для этого они должны заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы. И если суд его удовлетворит, оплатить стоимость этой экспертизы.

6. Что такое экспертиза СРО на отчет оценщика и является ли она обязательной?

Экспертиза на отчет оценщика - это заключение о достоверности отчета и его соответствии требованиям законодательства. Экспертиза проводится СРО (саморегулируемой организацией), в которой состоит оценщик.

Закон, предусматривающий обязательность проведения такой экспертизы для земельных участков на территории Челябинской области, в силу не вступил. И до марта 2013 г. суды обоснованно отклоняли доводы Росреестра и Кадастровой палаты о необходимости представления такой экспертизы, т.е. заказывать экспертизу и представлять ее в суд не было никакой необходимости.

Однако в феврале 2013 г. по одному из дел суды апелляционной и кассационной инстанций неосторожно высказались по поводу обязательного характера такой экспертизы, и судебная практика резко изменилась. Несмотря на отсутствие для этого правовых оснований суды поголовно начали требовать представления истцом экспертизы на отчет оценщика.

7. Нужно ли совершать дополнительные действия по внесению сведений о новой кадастровой стоимости в кадастр?

Нет, решение суда обязательно для органов государственной власти. С момента вступления его в силу Кадастровая палата самостоятельно внесет все нужные изменения в кадастр.

8. Что потом?

Вы получили на руки решение суда об установлении кадастровой стоимости вашего земельного участка в размере рыночной оценки. Что делать дальше?

Можно ли применить указанное решение с 01.01.2012 г. – даты, с которой были введены новые результаты кадастровой оценки на территории Челябинской области?

Для собственников земельных участков ответ с учетом позиции Минфина положительный. Это означает, что имея на руках вступившее в силу решение суда, вы не только рассчитаете земельный налог в соответствии с новой кадастровой стоимостью, но и сможете сдать уточненную декларацию, пересчитав налог за 2012 г.

Что касается арендаторов, то тут далеко не все так просто и радужно. Дело в том, что в настоящее время позиция судов следующая. Новая кадастровая стоимость подлежит применению с момента вступления в силу решения суда.

С такой позицией трудно согласиться хотя бы потому, что собственники и арендаторы земельных участков с точки зрения внесения платы за землю должны быть в равных условиях. К сожалению, прямого ответа на данный вопрос законодательство не содержит. И в каждом конкретном случае придется отстаивать свою позицию в суде, выбирая тот способ защиты, который с большей долей вероятности приведет к положительному результату.

Воспользуйтесь нашими услугами по оспариванию кадастровой стоимости и получите гарантированный результат.