Законодатель продолжает защищать дольщиков

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в Закон об участии в долевом строительстве (Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ). Внесенные изменения затрагивают интересы всех участников долевого строительства: дольщиков, застройщиков, контролирующих органов, муниципальных и региональных властей.

 

Разберем наиболее существенные нововведения. 

Еще больше ужесточаются требования к застройщикам, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Для  тех застройщиков, которые уже строят и достраивают жилье, почти ничего не изменится, но ужесточится банковский контроль за их счетами.

Застройщики, которые только получают разрешение на строительство, начнут работать по новым правилам:

  • они должны будут выбрать наиболее подходящий для них формат работы: через эскроу-счета или через так называемое «проектное финансирование». И такой выбор будет доступен только ближайшие 12 месяцев;
  • в последующем реализация любого проекта, в котором первый договор долевого участия подадут на регистрацию в Росреестр через год, будет осуществляться, безальтернативно, только по схеме эскроу-счетов.

Что такое «проектное финансирование»?

Это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика: расходование денежных средств  возможно исключительно на строительство, перевод денежных средств разрешается только после проверки первичных документов на строительство.

Документальное подтверждение платежей 

Если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден актами, накладными, счетами-фактурами и прочими документами, превышает лимит расходов или лимит авансирования, или иным образом нарушает предписания Закона № 214-ФЗ, банк обязан отказать в проведении операции по счету. Обналичить деньги застройщик может только для выплаты заработной платы строителям.

Принцип осуществления расчетов через один банк

Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке. В случае если у застройщика несколько разрешений на строительство, отдельный счет открывается для каждого из них. При этом, если застройщик «уходит» в другой банк (это его право), то и генеральный подрядчик, и технический заказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.

Возможность оспорить сделки

Сделки застройщика в обход названных правил можно оспорить в суде по иску Фонда защиты дольщиков и самих дольщиков или надзорного органа.

Работа через эскроу-счета

В таком случае застройщику не нужно выплачивать взносы в Фонд защиты дольщиков, отчитываться перед банком, иметь опыт строительства, иметь собственные денежные средства на расчетном счете (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).

Механизм работы счетов эскроу в долевом строительстве следующий. Дольщик заключает стандартный договор долевого участия с застройщиком с условием об эскроу-счете, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк сумму в размере цены договора. Застройщик из этих денежных средств ничего не получает, они целиком депонируются (то есть лежат нетронутыми) до окончания строительства, а застройщик осуществляет строительство исключительно на свои или на заемные денежные средства.

Застройщик забирает средства с эскроу-счетов по окончанию строительства, но не раньше того, как построенный дом получит от стройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию, и самый первый дольщик успешно зарегистрирует право собственности на свой объект в Ростреестре.

Таким образом, изменения в законодательстве позволят исключить потерю денежных средств дольщиком в случае банкротства застройщика либо затягивания сроков сдачи объекта строительства. Денежные средства останутся на счете в банке, которые дольщик сможет забрать в любое время, расторгнув договор долевого участия в строительстве.

Если обанкротится банк, то дольщик и застройщик просто перейдут в другой банк.  Эскроу-счета страхуются в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Несколько интересных моментов

  • свои собственные сайты застройщикам теперь иметь необязательно – всю информацию они должны раскрывать, прежде всего, в единой информсистеме жилищного строительства (https://наш.дом.рф). Фотографии строящихся домов будут там с ежемесячным обновлением. Для дольщиков это удобно: 1) проще пожаловаться, если информация не в полном объеме; 2) сведения, размещенные на сайте, никуда не исчезнут;
  • частные жилищные сертификаты больше выпускать нельзя (разрешается завершить ранее начатые проекты), а строительство через ЖСК разрешается только в банкротствах и таким ЖСК, которым земля под стройку бесплатно предоставлена государством или муниципалитетом;
  • строить можно будет не исключительно по одному разрешению на строительство, а в пределах сразу нескольких разрешений. Остается запрет на участие застройщиком в нескольких договорах о развитии застроенной территории, и (или) договорах о комплексном развитии территории, и (или) договорах о комплексном освоении территории. Работа по нескольким разрешениям возможна только через эскроу-счета и с обязательным отчислением денег в Фонд защиты дольщиков;
  • количество информации, которую застройщик обязан выложить в сеть (с октября – на своем аккаунте на https://наш.дом.рф), увеличилось. В частности, теперь он обязан публиковать расчет размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости (ежеквартальный), а также генеральный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
  • в 6 раз увеличен срок для раскрытия застройщиком промежуточной бухгалтерской отчетности (с 5 до 30 календарных дней).

В целом внесенные поправки в законодательство о долевом строительстве, должны обеспечить дольщикам максимальные гарантии и защитить их интересы и имущество.

 

Елена Хамкова,

юрисконсульт консалтинговой компании «Лигал Эксперт»

Возникли вопросы? Звоните: 8 (351) 202-03-62. Пишите: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра..

Разберем вашу конкретную ситуацию.

Понравилась статья? Порекомендуйте друзьям:

Подпишитесь на нашу рассылку «Простым языком о важном для бизнеса»

Каждую неделю юридические советы и комментарии для собственников и руководителей бизнеса

Отзывы клиентов